回顾2018年，对房地产市场来说，2018年是典型的政策年和抢收年。前三季度，国家对房地产的态度是 坚持房地产调控目标不动摇、力度不放松、坚决遏制房价上涨和对工作不力、市场波
回顾2018年，对房地产市场来说，2018年是典型的“政策年”和“抢收年”。前三季度，国家对房地产的态度是 “坚持房地产调控目标不动摇、力度不放松”、“坚决遏制房价上涨”和“对工作不力、市场波动大、未能实现调控目标的城市坚决问责”，而后随着厦门等热点城市房价持续回落和天津等重点城市土地流拍案例增多，10月的中央政治局会议只字未提房地产，12月的中央经济会议在坚持“房住不炒”的基调下，进一步强化“因城施策，分类指导，夯实城市政府主体责任”。各种政策频出对房企经营行为产生了至关重要的影响，其中最为突出的变化是开发商拿地积极性在2018下半年开始明显下降，而且在预期楼市趋“凉”的情况下加速回笼资金，尤其是四季度在多个城市开始出现8折以下的“抢收”楼盘。
随着宏观调控政策的不断调整和房企经营行为的不断变化，2019年料将是中国楼市的“分化年”和“回归年”。一二线城市积累了较多的改善居住需求，三四线城市透支了较多的未来购买能力，不同能级城市的房价大概率会加速分化。普通三四线城市的楼市走弱严重压缩了房企 “弯道超车”的空间，而且经过2016-2018H1的集中“抢收”，房企的榜单区间越来越趋于稳定，“短平快”越来越让渡于“精细化”，开发商存在越来越强的“品质回归”述求。
一、销售新高与城市分化
2018年全国商品房销售面积和销售金额分别高达17亿平方米和15万亿元，连续四年创新高。从销售节奏看，上半年销售情况显著好于下半年，1-6月累计销售面积同比增速3.32%，6-12月同比下降0.25%。
下半年销售走弱与楼市调控政策密切相关。2018年以来，国家重申“房住不炒”，并不断强化“因城施策”，随着越来越多的热点城市集中加码“四限”， 一线城市成交下滑，厦门、合肥、海口等二线城市逐渐趋冷，不仅上半年的“日光盘”行情不再，而且上海和厦门等重点城市还出现了9折以下的“特价房”楼盘。2018年30个大中城市商品房成交面积占全国商品房成交面积的比例只有10%，比2017年和2016年分别下降0.7%和7.3%。同时，随着2017年三四线房价快速上涨，居民未来购房能力被大量透支，再加上棚改货币化力度大幅减弱等因素影响，下半年项目去化开始渐显疲态。
综合考虑到主要城市商品房销售在2018四季度已经明显走弱和越来越多城市开始对楼市调控政策进行“微调”，2019年全国商品房销售面积料将会小幅下行，但销售金额可能会继续创新高，不同城市之间的分化会继续加大，2019年楼市将逐渐向一二线回归。2018下半年以来，一线城市和主要二线城市房价都出现了明显回调，新房与二手房倒挂力度显著减弱，常州、潍坊、赣州等三四线城市房价都有不同幅度的下降。在“房住不炒”的基调下，随着三四线棚改力度和货币化力度“双减弱”，2019年全国商品房销售面积料将会小幅下降，但由于2016年以来的本轮楼市繁荣周期主要由居住需求驱动，投资客户较少，居民的改善型购房需求仍然较强，再加上杭州、珠海、菏泽等城市开始对楼市调控政策进行“试探性”微调，不排除房价可能会在二季度阶段性企稳，2019年商品房销售金额存在继续创新高的可能性。分城来看，一般三四线城市的购房潜力已被大量透支，部分房企已从战略上减缓三四线城市的拿地步伐，成交走弱促使越来越多热点城市降低土地出让门槛，2019年楼市料将再次向一二线城市回归。
二、行业集中与区间分化
2018年房地产行业集中度进一步提升，TOP10、TOP20、TOP30、TOP50和TOP100销售面积占全国商品住宅销售面积的比例分别高达22.1%、29.9%、35.4%、42.3%和50.7%，也就是说，前30名房企销售面积占了全国商品住宅销售面积的1/3以上，前100名房企销售面积贡献了全国商品房销售面积的50%以上，2018年TOP20销售贡献率超过了2015年TOP100。从房企销售金额排名来看，2015-2018年的TOP10门槛分别是725亿、1100亿、1512亿和2006亿，2018年的TOP30门槛已显著高于2015年的TOP10门槛，2018年TOP18门槛与2017年TOP10门槛基本持平。2016年首次诞生了三家年销超过3000亿以上的房企，2017年首次诞生了三家年销超过5000亿以上的房企，并将年销3000-5000亿的房企排名挤压至4-6名，2018年行业集中度继续提升，历史性地诞生了一家年销7000亿以上房企和一家6000亿以上房企。
然而，虽然2018年行业集中度快速提升，但房企在每个年销区间内却出现了显著分化。2018年1-6月，TOP10、TOP20、TOP30、TOP50和TOP100销售面积占全国商品住宅销售面积的比例分别为24.4%、31.8%、37.5%、44.0%和52.0%，2018年1-9月占比分别下降为23.4%、30.6%、36.3%、43.1%和51.2%,2018年四季度继续下行，综合来看，2018全年TOP10、TOP20、TOP30、TOP50和TOP100销售面积占全国商品住宅销售面积的比例相比2018上半年分别下降了2.3%、2.0%、2.1%、1.8%和1.3%。从榜单来看，TOP10销售金额占TOP100销售金额的比例不再延续2017年的上行态势，而是出现了3.3%的下降，但TOP11-TOP100的销售金额占比却明显上升，尤其是TOP31-TOP50房企和TOP21-TOP30房企的“扩张”势头更加凶猛，TOP51-TOP100房企在2018年四季度出现了一波明显的“抢收”行情。
经过2017-2017年的快速扩张，房企在销售榜单上的大致区间基本确定，但区间内的房企“争夺”依然比较激烈。不论是行业集中度快速提升，还是区间内房企的激烈竞争都可能在一定程度上预示着2019年楼市出现的“大跌”的概率较低。随着TOP10以后房企继续竞争性扩张，2019年房企集中度料将仍会进一步提高，但在三四线楼市走弱的预期下，未来房企的榜单排名可能会越来越趋于稳定。
三、理性拿地与稳健经营
2018年房企购置土地面积累计增速从2017年的15.8%下降为14.2%，100个大中城市住宅成交土地规划建筑面积同比增长9.6%，比2017年大幅下降33%。从知名房企的拿地情况看，2018年新增货值排行榜上TOP10、TOP20、TOP30、TOP50和TOP100的拿地总货值相比2017年均有6%-22%不等的下降，其中TOP10和TOP21-TOP30下降幅度最大。如果用新增土地货值除以销售金额用来表示房企的拿地动能，那么2018年知名房企的拿地动能比2017年明显下降，TOP10和TOP21-TOP30的新增土地货值与销售金额之比分别从2017年的2.17倍和1.65倍下降至2018年的1.33倍和1.07倍，TOP31-TOP50和TOP51-TOP100在2018年的新增货值均小于销售金额。
2018下半年销售趋冷和房企在榜单上的排名区间基本确定都是房企拿地热情下降的重要原因。在外部融资环境比较严苛的情况下，资金链偏紧一直是困扰房企的主要问题，为了更加有效地使用资金，2018年房企纷纷加快新开工步伐，主动压缩从拿地到达到预售的时间。2019年，继续加快回收现金流和更加有效使用资金料将仍是房企的主要述求，相应地，房企的拿地支出可能会适度收缩，并将战略重心越来越向重点城市转移，还要在对已开工项目加紧施工的同时维持一定增速的新开工。“稳健经营”而非“盲目扩张”正在成为房企新的战略定位，“简单复制”越来越让渡于“精细开发”，“现金流”越来越成为决定房企能否“活下去”的主要指标。
四、统筹调控与问责制
2018年底的中央经济会议在重申“房住不炒”的同时，更加强化“因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任”。随着热点城市房价持续回落和项目去化率大幅走低，广州、杭州、珠海、菏泽等不同能级城市纷纷出台了“试探性”的楼市微调措施，那些能够维持本地楼市健康平稳发展的新政基本得到了监管层的默许，这是“因城施策”得以落实的直接体现。
2019年料将仍会继续推进“因城施策”，并进一步强化“城市政府主体责任”。以“房住不炒”为基调，以“维护本地楼市健康平稳发展”为基础，地方政府调控本地楼市的主动性和责任性正在上升。
（本文由热搜财经整理发布。如有侵权，请联系本站管理员。更多房地产信息、房地产排名、楼市信息，请持续关注热搜财经。）
